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集体土地上合作建房的法律问题解析

来源:未知 发布时间:2014-08-04 16:28 点击量:
案情介绍:
       1992年11月,深圳市坳下股份合作公司(以下简称“坳下公司”)与深圳市北开电器有限公司(以下简称“北开电器”)签订《转让土地使用权及建房合同书》,约定将涉案房产所在近四千平方米集体所有土地使用权转让给北开电器开发建房,建房资金由北开电器承担,坳下公司为所建房产办理房产权证书。合同签订后,北开电器投资兴建了涉案房产所在楼盘“依仙湖居”(原名“仙景莱”),该楼盘于1997年11月竣工,后经验收合格。
2002年,北开电器与深圳市广天地房地产交易评估有限公司(以下简称“广天地公司”)签订《“仙景莱”公寓委托转商品房销售代理合同》,授权广天地以包销形式负责“依仙湖居”的销售工作。2004年3月,广天地公司与深圳市谦虑得实业有限公司(以下简称“谦虑得实业”)及江山红(谦虑得实业董事长)签订《承包合同书》,约定由江山红承包经营广天地公司下属的代理二部,期间代理二部发生的一切债权债务由江山红全部承担。在代理期间,江山红与北开电器签订了《“仙景莱”公寓转商品房销售代理合同》,双方约定将《“仙景莱”公寓转商品房销售代理合同》的权利义务和责任无偿转让给谦虑得实业,谦虑得实业因履行合同发生的一切行为及债权债务与广天地公司无关。2004年5月,北开电器与谦虑得实业签订《“仙景莱”公寓委托转商品房补充协议》,授权谦虑得实业办理“仙景莱”公寓转商品房手续和代理销售。
2005年8月,深圳市国土资源和房产管理局与坳下公司签订《深圳市土地使用权出让合同书》,约定将“依仙湖居”所在地块出让给坳下公司使用,由坳下公司支付地价款,土地用途为居住用地,土地性质为商品房,合同签订后,坳下公司依约付清了地价款。至此,依仙湖居所在地块土地性质产生了转变,从集体所有转为国家所有,坳下公司取得了该地块的土地使用权。2006年3月,“依仙湖居”取得分户产权登记,所有权人为坳下公司。随后,北开电器与坳下公司签订协议书,约定由坳下公司为“依仙湖居”购房者办理房地产证,北开电器一次性向坳下公司支付税务保证金及办证费。
2006年5月,杨某与谦虑得实业签订《依仙湖居认购合同》,约定杨某认购涉案房产,房屋总价15万元,首付款3万元。认购合同签订后,杨某向谦虑得实业支付了首期款3万元,随后办理入伙手续,并开始使用涉案房产,但一直未办理按揭手续支付余款,谦虑得亦一直未给杨某办理房地产证。2007年10月,杨某将坳下公司、北开电器、谦虑得实业共同诉至法院,要求三公司为其办理涉案房产房地产证。