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二手房买卖合同中的六大特殊问题

来源:未知 发布时间:2012-10-22 00:25 点击量:
二手房买卖合同中的六大特殊问题
1、独家代理协议。
 
  所谓独家代理协议,又称独家委托协议,其性质是委托代理合同,一般是指卖方承诺在协议规定的时间内将自己的房屋委托给唯一的房产中介公司代为挂牌出售,同时承诺如果卖方再委托其他中介公司,将承担相应的违约责任。作为回报,中介公司一般也会在协议中承诺在中介费用等方面给予卖方一定的优惠。对一些市场前景比较好的房源,中介公司会要求房主签订独家代理协议,以保证交易的独占性和成功率。独家代理有利有弊,要视具体情况而定。对于房东来说,选择一家中介公司做独家代理会比较省时、省力。但是独家代理也会有风险,比如成交时间放慢、中介公司本身的可信度等等。
 
  另外,卖方和中介公司签订了独家委托协议后,就意味着放弃了委托其他公司的权利,否则要承担相应的违约责任。所以,在签定独家代理协议之前,卖方要根据自己实际情况慎重考虑。
 
  2、期房转让。
 
  目前市场上有一种比较特殊的二手房交易类型,这类交易转让的标的物是尚未交付或尚未办理权属证书的商品房,也就是通常所说的“期房”。期房转让可分为两种:一种是预定权转让,另一种是期权转让。“期权转让”在实践中发生较多。这种转让发生在《商品房预售合同》签订之后卖方取得产权证之前。实践中,由于对此种行为性质的界定不同,各个地方对此采取了不同政策。有些地方允许期权转让,如上海,有些地方不允许,如杭州。对于这种行为如何从法律上来认定,理论上存在争议主要有以下两种观点:一种观点认为这是一种物权转让。转让方因为和开发商签订了《商品房预售合同》而对建设中的商品房享有一种期待产权,这种产权是尚未得到但在将来一般情况下一定可以得到的。因此,转让方可以将这种期待产权转让并因此获利;另外一种观点认为这种交易不涉及物权的转移而只是一种合同权益转让行为,是债权的转让。转让方在《商品房预售合同》中享有的合同权利义务一并由受让方继承。笔者认为,在建商品房在法律上也是一种物,且其所附着的土地使用权是完整的,开发商基于其土地使用权及对建筑材料等动产的所有权而享有在建房屋的不动产所有权,但由于该商品房项目在物质形态上尚未固化,不具备使用性能,依法不能交付使用,也不能办理所有权登记手续,故买受人(二手房买卖中的出卖人)事实上无法拥有该在建商品房法律意义上的所有权。只是由于合同签订时买卖标的物已经特定化,在进行预售登记之后,买受人拥有可对抗第三人的对标的物的期待权。但由于不能办理所有权转移登记,买受人拥有的只能是一种特定物债权,至多只能称之为物权性债权。此时,再进行预售商品转让(期房转让),受让方获得的是对开发商的特定物债权。至于期房转让是否需要经过开发商同意,则要视具体情况而定。转让方已付清房款的,转让的只有权利没有义务,因此不需要经过开发商同意;房款尚未付清的(包括按揭贷款),转让就需经开发商及银行同意。