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撕毁订购协议,开发商应当承担什么责任

来源:深圳法律咨询网 发布时间:2014-08-15 23:01 点击量:

 [案情]
         上诉人(原审原告):曹灿如。
         被上诉人(原审被告):上海莱茵思置业有限公司(以下简称莱茵公司)。

         被上诉人(原审被告):上海置阳房地产开发有限公司(以下简称置阳公司)。
         被上诉人(原审被告):上海鹏欣(集团)有限公司(以下简称鹏欣集团公司)。
         被上诉人(原审被告):上海鹏欣房地产(集团)有限公司(以下简称鹏欣房产公司)。
 
        2001年4月6日,曹灿如与置阳公司签订订购协议,约定曹灿如向置阳公司预订位于新外滩花苑F楼20EW室和20EE室,建筑面积均为118平方米,成交总价为220万元;曹灿如按约定缴清上述款项,置阳公司保证不得将曹灿如所订房屋再次出售,如违约,置阳公司应双倍返还曹灿如定金。协议签订当日,曹灿如支付了222万元。2004年12月,置阳公司以市政府规划调整为由起诉曹灿如,要求解除订购协议。曹灿如拒绝解除订购协议,置阳公司遂以证据不足为由撤回起诉。2006年5月,鹏欣集团公司、鹏欣房产公司设立了莱茵思公司。2006年7月,置阳公司的股东变更为鹏欣集团公司和鹏欣房产公司。2006年9月,经莱茵思公司申请,上海市政府批准将新外滩花苑三期F楼地块商品住宅工程开发建设主体由置阳公司变更为莱茵思公司。2006年10月,莱茵思公司取得建设工程规划许可证,对该工程项目重新进行了规划设计。2008年4月,莱茵思公司取得商品房预售许可证,正式对外销售。2008年5月,曹灿如致函置阳公司和莱茵思公司,要求其履行订购协议并交付房屋。因置阳公司和莱茵思公司拒绝履行,曹灿如遂诉至法院,要求解除订购协议;莱茵思公司和置阳公司共同返还购房款222万元,鹏欣集团公司、鹏欣房产公司承担连带责任;莱茵思公司、置阳公司、鹏欣集团公司、鹏欣房产公司连带赔偿18096000元。经与系争房屋较相对室号的房地产市场价值进行评估,法院确定评估单价为每平方米64561元
        [审判]
      上海市虹口区人民法院经审理认为,曹灿如与置阳公司签订的订购协议,符合预约合同系当事人双方为将来订立确定性本合同而达成合意的法律特征,不能认定为房屋买卖合同。曹灿如按约支付了全部款项,但置阳公司却和莱茵思公司协议将工程建设主体进行调整,莱茵思公司对规划设计进行了变更,导致订购协议中双方约定将来正式签订房屋买卖合同的根本目的无法实现,违约责任在置阳公司。曹灿如要求解除订购协议,置阳公司表示同意,法院予以照准,但置阳公司应返还曹灿如购房款,并承担相应的赔偿贵任。莱茵思公司被调整为新的建设主体,其与置阳公司之间未就工程建设主体调整支付补偿费用;莱茵恩公司与置阳公司股东构成上的同一性,不能排除双方未作补偿的可能,由此将使曹灿如承受置阳公司赔偿不能的风险,故莱茵思公司应承担补充赔偿责任。曹灿如要求莱茵思公司、鹏欣集团公司、鹏欣房产公司承担连带返还222万元及赔偿责任,没有法律依据,法院不予支持。在综合考虑置阳公司的过错程度、曹灿如的付款情况以及上海市近年来房地产市场发展趋势的基础上,由法院酌定赔偿金额。判决:解除订购协议,置阳公司返还曹灿如购房款222万元及赔偿曹灿如222万元,莱茵思公司就赔偿款222万元承担补充赔偿责任,曹灿如的其余诉请不予支持。
       宣判后,曹灿如不服一审判决,提起上诉。
       二审中,置阳公司表示在原判222万元的基础上再补偿曹灿如60万元,并连同原判内容所涉款项交由原审法院,以便日后顺利履行。
      上海市第二中级人民法院经审理认为,订购协议仅是预约合同,预约的目的在于签订本约。从预约到本约的签订,双方当事人应当遵循诚实信用原则,将预约所确定的原则贯彻到本约的合同条款中。原审法院在综合考虑置阳公司的过错程度、曹灿如的付款情况以及上海市近年来房地产市场发展趋势的基础上,酌定赔偿金额为222万元,并无不当。置阳公司与莱茵思公司之间无偿转让系争房屋的建设项目,存在因置阳公司支付能力不足,曹灿如求偿不能的风险,莱茵思公司本应对置阳公司的还款及赔偿承担连带责任。但是,置阳公司在二审期间已提供现金担保,其有能力承担还款及赔偿责任。在曹灿如的权益可以得到充分保障的情况下,对于曹灿如要求莱茵思公司等承担连带责任的上诉请求,法院不予支持。遂判决:维持原判,置阳公司于本判决生效之日起10日内向曹灿如支付补偿款60万元。

       [评析]
        本案争议问题主要是订购协议的法律性质,违反订购协议应承担的民事责任及赔偿范围。
          一、订购协议的法律性质仅是预约合同,而非商品房买卖合同。
         预约合同又称预备合同,是当事人为了将来订立确定性本约而预先达成的书面允诺或协议。其目的在因有事实或法律上障碍,暂时无法订立本约时,事先对当事人予以约束。其属于契约阶段合同,是诺成性合同,不受要务约束,强调当事人主观意志在合同成立中的决定作用,其实质是签订本约,通过履行预约合同即克服事实或法律上障碍,障碍消除时,预约合同可转化为本约。预约合同对未来双方能达成本约的意向或目的进行确定,从而起到稳固交易机会的作用。尽管合同法没有规定预约合同这一类型,但基于契约自由的精神,不应否认交易双方以订立预约合同的方式为订立本约做准备。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中也明确了这一点。
        本案置阳公司在2001年时对系争房屋的开发项目只是办理了立项及建设用地规划,总平面布局及F楼只是初步设计概算,并未取得报建审批手续,且工程亦未实际开工,也未取得商品房预售许可证。曹灿如在此时与置阳公司签订订购协议,存在事实上或法律上的障碍,既存有在项目建设工程中报建审批手续能否获得批准及规划设计发生变更等事实上的不确定,也存有置阳公司未取得商品房预售许可证,与曹灿如签订预售合同,违反法律、社会公共利益,协议将被确认无效的可能。同时,房屋买卖合同有其特殊性,买卖的标的物房屋是一种不动产,由于不动产交易有钱款数额大,风险高的特点,为保证交易安全,保护购房者权益,避免以预约为名非法融资危及社会稳定的事件发生,所以,法律、法规强制规定了商品房买卖合同必须具备的主要内容。 

     对此,最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第