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小产权房的法律问题

来源:未知 发布时间:2013-02-05 14:06 点击量:
小产权房的法律问题
        小产权房在全国来是一个普遍的现象,小产权房的交易越日渐见涨,虽然部分省市正在进行集体所有建设用地使用权流转的试点并出台一些办法,但是也有部分省份规定,城镇居民购买小产权房的合同无效,购买的小产权房无法上市流通,不受法律保护等。具体的小产权房的相关法律问题有哪些呢?下面找法网小编为您整理了相关的内容:
  一、小产权房存在的风险问题
  有关部门多次强调,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或者所谓的小产权房,虽然现在小产权房价格便宜,但由于不受法律保护,购买小产权房往往面临巨大的风险。
  1、没有房产证,流通受限。住房建在集体土地上的,不允许对外销售,没有法律保障,拿不到产权证,对外流通受限。
  2、拆迁补偿难。小产权房大多属于违章建筑,很有可能被拆除,而且不会得到拆迁安置补偿。
  3、质量难保证,房屋质量监管往往不到位,存在偷工减料现象,有安全隐患。
  4、位置偏远、交通不便、配套不完善、物业管理滞后甚至没有物业。
  5、继承、遗赠产生麻烦。
  二、小产权房的法律问题
  1、小产权房土地使用不合法
  小产权房为建立在集体土地上,依照相关法律规定,在集体土地上设立建设用地使用权,必须先由国家依法征收土地,并办理农用地转用审批手续转,再将征收的土地出让给建设单 位,建设单位缴纳土地出让金后才能取得建设用地使用权,才得进行房地产开发。然而小产权房避开土地征收制度,未进行行政审批,缴纳土地出让金,径直在集体土地上进行开发建设,其土地使用违反我国法律规定,属于违法用地。
  2、小产权房开发、交易程序违法
  房地产开发需要经过立项、可行性研究、取得建设用地规划许可证、取得建设用地使用权、申领建设工程许可证、施工、竣工验收、房屋租售等多项程序,在此过程中需要接受行政监督,办理各种各样的行政审批、许可手续。然而小产权房的开发建设,无法取得合法的土地使用证、规划许可证、开工证、预售许可证、销售许可证等,为依法缴纳土地出让金及其他税费,其开发、交易程序违法。
  3、小产权房权利缺乏完整性
  由于小产权房土地使用不合法,开发、交易程序违法,因此购房者无法取得有国家颁发的国有土地使用权证和房屋所有权证,而其权属只是由村委会盖章以证明,或由乡镇政府颁发集体土地使用权证书。因此小产权房的所有者不能像城市商品房的购买者一样对房屋拥有明确、完整的产权,不能对房屋进行绝对地占有、使用、收益、处分。这些权利是不完整的。即使小产权房的购买者行使这些权利,也会因为权利的欠缺或不完整而受到阻碍,得不到法律的有效保障。
 

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