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小产权房买卖有什么风险?

来源:未知 发布时间:2013-02-05 14:15 点击量:
 小产权房买卖有什么风险?
 

  一、小产权房买卖中的法律风险
  1、法律原则上认定无效。
  关于小产权房买卖合同的效力,根据我国目前的法律规定和社会实际情况,原则上认定无效,可以存在有效的例外情形,社会争议很大,存在很大法律风险。
  2、房产证问题影响升值。
  购买后拿不到房屋所有权证且不能合法转让过户,同时对房屋的保值和升值也有很大影响。
  3、开发建设风险。
  开发建设的监管同样存在缺位。如果将购房资金预交给没有任何资质和监管的开发单位,对购房者而言,资金的安全,开发商资金是否按时到位,是否能够按质按时的交付房屋存在着很大的风险。
  4、国家政策调控风险及拆迁补偿问题。
  如果购买的是在建小产权房, 国家政策变化导致建设项目停建或者拆除,购房人只能找开发商索要购房款,可能面临既无法取得房屋,又不能及时索回房款的尴尬境地。另外,购房后如果遇到国家征地拆迁,由于乡产权房没有国家认可的合法产权,购房人并非合法的产权人,所以其很可能无法得到对产权进行的拆迁补偿。
  5、房屋质量和售后维修无保证。
  小产权房的建设可能根本没有经过房屋质量验收等程序,容易出现房屋质量问题,且小产权房没有维修资金,一旦房屋质量出现问题,买受人的利益很难得到维护。
  6、解决纠纷的法律适用不明确。
  由于小产权房的特殊法律属性,使得小产权房不同于普通的商品房,其流通转让存在很多的限制,人民法院也不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及小产权房的案件,购房人的权益很难得到维护。
  二、小产权房买卖的其他负面影响
  1、对农民利益的侵害
  建设小权房,从短期看,农民得到了远比保护农村集体土地所得利益高的多的收益,但这实际上是一种饮鸩止渴的方式。农民失去了土地使用权意味着失去了最基本的生活保障,也失去了土地升值所产生的收益。开发小产权房所产生的大量的土地收益都被村干部和开发商攫取了,小产权房实质上是房地产商和乡镇政府合谋榨取农民利益的结果。
  2、对国土资源的侵害
  小产权房的大规模开发会对我国国土资源造成巨大侵害,导致关乎全国民生和国防安全的18 亿亩耕地不断受到蚕食。小产权房是乡镇政府牵头破坏农业资源的恶劣行为。集体土地需要实现收益最大化,农民需要发家致富以减少城乡贫富差距,但无序发展的小产权房绝对不是可取的做法。 
  3、对房地产市场的侵害
  目前的城市房地产市场是经过20 多年发展形成的较为成熟的体系,有强力的政府进行宏观调控,有一系列健全的法律法规,虽然随着社会转型逐渐暴露出很多不足,但是若没有这些 框架,问题将会严重到一发不可收拾的地步,导致全 面的社会动荡。小产权房实际上是游离于城市商品房市场之外的另一个住房市场,这个市场不受现有商品房法律体系的规制,存在着一系列的风险链,实际上就是房地产“黑市”。房地产市场确实需要改革,但那是在保留现有的稳定安全的市场及法律秩序下循序渐进的合理改革,市场及法律秩序具有连续性,那种全盘否定目前的既有秩序,不承认其内在合理性,主张彻底革新的做法是不值得提倡的。
  4、对法制建设的破坏
  小产权房已经在我国存在和发展了十几年,其各个环节的参与者:乡镇政府 、农村集体经济组织 、农民 、城市购房者从一开始就明知其违法性,希望法不责众以便逃避处罚,获取非法利益。他们在明知其产权不受法律保护,是有缺陷的情况下却依然我行我素,是对法律的公然蔑视,其示范效应极其恶劣,如果其行为不受到严惩,将极大地破坏法律的威慑力。